需求情況

　　這一輪房地產(chǎn)的繁榮尚未結(jié)束，尤其是2016年10月份調(diào)控政策推出以來(lái)房?jī)r(jià)似乎還在上漲，令許多人認(rèn)為這一輪的房地產(chǎn)將會(huì)繼續(xù)繁榮。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入循環(huán)與怪圈。我們多次強(qiáng)調(diào)運(yùn)用小周期與大周期的框架去看到我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在大周期并未向下的情況下，房地產(chǎn)呈現(xiàn)過(guò)多輪小周期。過(guò)去十年便經(jīng)歷了四輪小周期，每一個(gè)小周期里房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入以下循環(huán)與怪圈：商品房銷售興旺-房?jī)r(jià)上漲-房地產(chǎn)投入資金增速提高-經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇-房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)-商品房銷售低迷-房?jī)r(jià)調(diào)整-房地產(chǎn)投入資金增速下降-經(jīng)濟(jì)下行-救市政策出臺(tái)-商品房銷售興旺。

　　當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于小周期向下階段。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于第四輪小周期向下的階段，即房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)-商品房銷售增速下降。目前銷售增速不斷下滑，房?jī)r(jià)增速也已經(jīng)開始下降，只要房?jī)r(jià)增速降為負(fù)時(shí)，房?jī)r(jià)便出現(xiàn)調(diào)整，但是這需要一段時(shí)日，銷售對(duì)價(jià)格的傳導(dǎo)存在一定的時(shí)滯。同樣，當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整時(shí)，房地產(chǎn)投入資金增速開始下降。當(dāng)前房地產(chǎn)投入資金增速仍在創(chuàng)新高，是因?yàn)槟壳胺績(jī)r(jià)仍在上漲，但是我們需要注意房?jī)r(jià)對(duì)其傳導(dǎo)具有滯后性。

　　未來(lái)商品房銷售與地產(chǎn)投入資金下降或拖累總需求。根據(jù)我們的判斷，隨著調(diào)控政策的擴(kuò)圍、升級(jí)以及發(fā)酵，房地產(chǎn)銷售增速將持續(xù)下降，2018年初房?jī)r(jià)增速或?yàn)樨?fù)，即房?jī)r(jià)開始調(diào)整。而房地產(chǎn)投入資金增速在隨后不久變化開始下降。房地產(chǎn)銷售低迷會(huì)導(dǎo)致相關(guān)的消費(fèi)如家電、建筑裝潢等消費(fèi)低迷，房地產(chǎn)投入資金增速下降會(huì)導(dǎo)致建材、鋼鐵、化工品等工業(yè)品的需求下降，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于小調(diào)整周期的后半階段，未來(lái)對(duì)總需求的拖累是相當(dāng)明顯的。